Hoje quando você recebe o seu carnê de IPTU você percebe que o valor constante de seu imóvel não é o mesmo que ele realmente vale. Certo? Certo. Isso se dá em virtude do valor venal estampado no carnê ser um, e o valor de mercado ser outro, ou seja, quanto vale de verdade seu imóvel.
Mas, essa realidade poderá mudar. É que a reforma tributária brasileira, já aprovada no Congresso Nacional, passa a valer a partir de 2026 e altera a diretriz de cobrança do imposto. A reforma não alterou a formula de cálculo do IPTU. O sistema de apuração continua o mesmo. Todo imposto tem uma alíquota e um base de cálculo, que multiplicada se chega ao valor anual do imposto.
Acontece que a reforma criou um sistema nacional de cadastro de imóveis, o CIB – cadastro imobiliário brasileiro, e o valor a ser colocado nesse sistema unificado será o valor de mercado. Aqui, chamo a atenção da sociedade para que fiquemos atentos. Sem discorrer a forma como o contribuinte é tributado, convém lembrar que todo aumento de imposto depende de aprovação de Lei.
No caso do IPTU, para que o valor a ser pago seja majorado, depende de aprovação da Câmara de Vereadores. Basta uma palavrinha só no projeto de lei dizendo “valor de mercado” e estaremos sendo majorado. Somente para você contribuinte entender, com relação a um outro imposto, o ITCMD – Imposto de transmissão e doação, já temos uma guerra jurídica quase perdida. Explico:
No caso do ITCMD, no Estado de São Paulo, a lei que rege a cobrança é a de número 10.705 de 2000. Nela está escrito que o valor do bem é o valor venal; todavia em um parágrafo a lei diz que se entende por valor venal o valor de mercado. Essa controversa chegou ao STJ e os senhores ministros entendem que sim, o valor venal é o valor de mercado. No entanto, algumas Câmaras de Direito Público do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, tem concedido liminar em favor do contribuinte aceitando como valor venal aquele que está descrito quando da declaração do próprio contribuinte no ITR, e IPTU no lançamento, ou seja, o valor venal declarado.
Voltemos ao caso do IPTU. Quando se trata de tributar o cidadão, a diretriz dessa cobrança só pode ser implementada pelo Congresso Nacional. No caso desse imposto, o CTN – Código Tributário Nacional, art. 33, informa que o valor do IPTU é o valor venal e não valor de mercado.
Assim, para que a Prefeitura possa chegar ao valor venal ela deve considerar quais melhorias existem na localidade do imóvel, como luz, agua, escola etc… e então se chega a um valor por metro quadrado naquele setor, dadas as tais melhorias.
No município de Assis a cobrança vem disciplinada na Lei Municipal nº 1.961 de 1977. O artigo 10 da referida lei informa de maneira clara que o imposto deve ser cobrado sobre o valor venal do imóvel. Para se chegar ao valor venal, conforme art. 12 será considerado aquele declarado pelo contribuinte, bem como, os preços dos terrenos negociados nas imediações. Lembrando que a alíquota para fins de lançamento, variam de 6% a 1% dependendo das melhorias urbanas no local e no próprio imóvel.
Então, fiquemos atentos porque a partir de qualquer momento pode estar chegando na Câmara modificações na Planta genérica do município, e alterações no nosso Código Tributário local. Para isso, basta que os senhores vereadores aprovem um texto que diz “ o valor venal do imóvel é o valor de mercado” e o preço do IPTU explodirá.
Ivan Serra é advogado e colunista do Portal AssisCity
